МИК: Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог нураачихвал хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр үргэлжлэх боломжгүй болно
Өнгөрсөн пүрэв гаригт /2022.04.14/ өдөр Шадар сайд С.Амарсайхан “Банкууд Монголын ипотекийн корпорациар /МИК/ дамжуулж ипотекийн санхүүүжилтийг хийдэг. Өөрөөр хэлбэл, 5 хувийн хүүтэй авч болох байсан ипотекийн зээл 8 хувийн хүүтэй иргэдийн гар дээр очиж байсан. Өнөөдөр 6 хувь болсон байгаа ч 1.6 орчим хувийн хүүг дундаас нь шимтгэл маягаар МИК авдаг” гэж мэдээлсэн юм. Тэгвэл Монголын ипотекийн корпораци ОССК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга, хараат бус гишүүн Ч.Хашчулуун нар цаг үеийн асуудлаар мэдээлэл хийлээ.
МИК ОССК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Гантулга: Монголын Засгийн газар 2004 онд 40 мянган айлын орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээр зарлаж байсан. Тухайн үед ипотекийн зээл гэж байгаагүй. Энэхүү хөтөлбөртэй холбоотойгоор Монгол Улсад орон сууц, санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгох талаар Засгийн газрын зүгээс олон улс, банк санхүүгийн байгууллагад хандсан. Олон улсын байгууллагаас Монгол Улсад орон сууц, санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгохдоо хоёр дахь зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг, хувийн хэвшилд тулгуурласан байгууллага байх нь зүйтэй гэсэн зөвлөмжийн дагуу Монголбанк, 10 арилжааны банк хамтраад Монголын ипотекийн корпорацийг 2006 онд үүсгэн байгуулсан. Дээрх банкуудаас өнөөдрийн байдлаар 5 арилжааны банк үйл ажиллагаа явуулж байна. Энэ нь банкны салбар ямар их эрсдэлтэйг илтгэнэ.
Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны хөтөлбөрийн хүрээнд иргэдэд олгох зээлийн хүү (8%, 6%, 5%), нөхцөлүүд, шалгуур үзүүлэлтүүдийг Засгийн газар, Монголбанкны зүгээс тогтоодог юм. Эх үүсвэрийг Монголбанк арилжааны банкнуудад шууд олгож, банк-иргэн хооронд ипотекийн зээлийн гэрээ байгуулдаг. Зээл олгох үйл ажиллагаанд МИК огт оролцдоггүй, зуучлагчийн үйлчилгээ үзүүлдэггүй, иргэдээс аливаа шимтгэл, хураамж авдаггүй.
Өнөөдрийн байдлаар МИК-ийн хувь эзэмшлийг харвал, төрийн байгууллагууд /Хөгжлийн банк, Төрийн банк/ 17 хувийг, хувийн хэвшлийн компани /үүнд 6 арилжааны банк/ 82 хувийг, үлдсэн 0.03 хувийг 190 иргэн эзэмшдэг байна. Тус компани 2015 онд Хөрөнгийн биржид хувьцаагаа гаргаж, нээлттэй хувьцаат компани болсон.
МИК бол үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлд үйл ажиллагаа явуулдаг мэргэшсэн санхүүгийн байгууллага юм. Монгол Улсын хүн амыг орон сууцаар хангах хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг тасралтгүй хэрэгжүүлэхэд үнэт цаасны хоёрдогч зах зээлийн үйл ажиллагаагаар дэмжин оролцдог. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкны бие даан олгосон ипотекийн зээлийг тухайн банкнаас багцлан, тусгай зориулалтын компаниар дамжуулан худалдан авдаг. Дараа нь үүгээр ипотекийн зээлээр баталгаажсан бонд гаргадаг. Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль бий. Банканд баталгаат бонд өгч, банкууд энэ бондоор Төвбанкнаас авсан зээлээ төлдөг.
Ингэснээр энэ хөтөлбөр 2013 оноос хэрэгжиж эхэлснээс хойш 98 мянган айл өрх 5, 6, 8 хувийн орон сууцны зээлд хамрагдсан байна. Зах зээлийн нөхцөлтэй, ипотекийн зээл нийт ипотекийн зээлийн 20 хувийг эзэлдэг. 80-аас дээш метр кв талбай бүхий байр авах гэсэн, Төв банкны тавьсан шалгуурыг хангаагүй иргэд авдаг зээл юм. Ипотекийн зээлийг олгосноор барилгын салбараас гадна цахилгаан бараа, гэр ахуй гэх мэт олон салбарт эерэг нөлөө үзүүлдэг. Төв банк энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээс өмнө банкууд ипотекийн зээлийг жилийн 18-24 хувийн хүүтэй олгож байв.
МИК бол бага хүүтэй орон сууцны зээлийг тасралтгүй үргэлжүүлэх санхүүжилтийг босгох зориулалттай байгуулагдсан байгууллага. Бид яг энэ чиглэлээр олон улсын байгууллагуудтай хамтран ажиллаж, хөрөнгө татах чиглэлд анхаарч ажилладаг. Түүнээс иргэдэд олгож байгаа ипотекийн зээлийн хүүг тогтоох, шимтгэлийн арилжаанд огт оролцдоггүй гэдгийг мэдэгдье. Ипотекийн зээлийн хүүг Монголбанк, Засгийн газар өөрөө тогтоодог, арилжааны банкууд зуучилсан шимтгэлээ авдаг. Харин ипотекийн зээлийг тухайн өрхөд арилжааны банкууд олгосны дараа Монголын ипотекийн корпорац /МИК/ хоёр дахь зах зээлд үнэт цаас гаргаж, хөтөлбөрийг тасралтгүй үргэлжүүлэх эх үүсвэрийг татдаг.
Жишээ нь, Монголбанкнаас гаргаж байгаа ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийг 2011-2017 он олгоод, үүнээс хойш Монголбанк нэмэлт эх үүсвэр олгохоо больсон. 2017 оноос хойш өнөөдрийг хүртэл гарч байгаа эх үүсвэр бол ипотекийн зээлээр баталгаажсан бондын эх үүсвэрийг Монголбанк дахин арилжааны банкуудаар дамжуулан зээлийг тасралтгүй үргэлжлүүлэн олгож байгаа юм. Энэ орон сууц санхүүжилтийн тогтолцоо 2006 оноос эхтэй, ипотекийн хөтөлбөрийг тасралтгүй үргэлжлүүлэх зорилготой байгуулагдсан юм. Анхны зорилгоосоо өнөөдөр ухраагүй, үүргээ биелүүлж байгаа.
МИК тусгай зориулалтын компани үүсгэн байгуулаад банкууд дээр байгаа ипотекийн зээлийг шилжүүлэн худалдан авдаг. Тусгай зориулалтын компани дээр үүссэн зээлийг багцыг баталгаат бонд буюу үнэт цаас болгох ажлыг МИК хийдэг юм. Арилжааны банкуудаас зээлийг нь авахдаа зөрүүлээд баталгаажсан бондоо өгдөг. Арилжааны банкууд манайхаас авсан бондоороо Монголбанкнаас авсан эх үүсвэрээ төлдөг. Энэ процессын үр дүнд ипотекийн зээлийн хөтөлбөр тасралтгүй үргэлжилдэг юм.
Шадар сайд өнгөрсөн долоо хоногт мэдэгдэл гаргасны дараа манай хувьцааны үнэ 13 хувиар буурсан. Мөн бидний олон улсын зах зээлээс босгосон бондын хүүд нөлөөллөө. Асуудлын мөн чанарыг сайн ойлгосны дараа иргэдэд мэдээлэл өгөх ёстой юм.
Буруу мэдээлэл өгч, 15 жилийн турш бий болгосон тогтолцоог нураах вий.
Зээлийн эрсдэлийн сан гэж бий. Энэ санг бид заавал байгуулах үүрэгтэй. Банкуудын олгосон ипотекийн зээлийг багцлан үнэт цаасжуулахад зардал гардаг. Энэ нь банкнаас тухайн зээлийг олгохдоо гаргасан зардлаас өөр, тусдаа асуудал юм. Зээлийн хүүг бууруулсан ч энэ зардал гардгаараа л гарна. Бид хуулийн, санхүүгийн хөндлөнгийн байгууллагаар магадлан итгэмжлэл хийлгэдэг. Зээл худалдаж авсан банкуудад үйлчилгээний зардал төлдөг гэх мэт. Зээлийг бонд руу хөрвүүлэхэд зардал гардаг юм.
65 мянган зээлдэгчийн 87 хувь нь зээл төлөлтөө хойшлуулсан. Харин энэ хугацаанд бид бондын хөрөнгө оруулагчдад төлбөрөө төлөх үүрэгтэй тул нөөц сангаасаа төлбөр төлсөөр ирсэн. 2020 оны эцэст 110, 2021 оны эцэст 147 тэрбум төгрөгийн алдагдал хүлээгээд байна. Төрийн ачааг үүрэлцэж байна. Энэ санд нийт зээлийн 1 хувийг хуримтлуулдаг юм.
Төв банк эх үүсвэрээ нэг жилийн хугацаатай олгодог. Харин банкууд 20-30 жилийн хугацаатай зээл олгодог. Хугацааны зөрүүг МИК зээл багцлан худалдан авч хаадаг гэсэн үг юм. Үнэт цаасжуулах ажил зогсвол банкууд өөрийн эх үүсвэрээс зээл олгож чадахгүйд хүрнэ. Банкуудын эх үүсвэрийн хугацаа богино байдаг. Та нар дунд 20-30 жилээр хадгаламж нээсэн хүн байна уу? Банкууд урт хугацааны эх үүсвэрийг хөрөнгийн зах зээлээс л татах боломжтой.
Бид 2013 оноос хойш нийт 4.6 их наяд төгрөгийн бонд гаргасны 90 хувийг Монголбанк худалдан авсан. Шадар сайд бидэнд албан ёсоор, албан бичгээр хандаагүй байна.
МИК нэг өдөр гэнэт байгуулагдаагүй. Олон улсын санхүүгийн байгууллагууд Засгийн газарт зөвлөсний дагуу энэ байгууллагыг байгуулсан. Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог дараагийн шатанд гаргах зорилгоор МИК-ийг байгуулсан гэв.
Дахин хэлэхэд ипотекийн зээлийн хүүг тогтооход МИК оролцдоггүй. Монголбанк, Засгийн газар өөрсдөө хувь хэмжээг нь тогтоодог.
Дараа нь сэтгүүлчдийн асуултад хариуллаа.
-МИК-ийн хэдэн хувийг Худалдаа хөгжлийн банк эзэмшдэг юм бэ?
-Өнөөдрийн байдлаар Худалдаа хөгжлийн банк 10 эзэмшиж байна.
-Шадар сайд мэдэгдэл гаргаснаар компанийн хэвийн үйл ажиллагаанд өөрчлөлт орсон уу. Олон улсын зах зээлд гаргасан бондын өгөөж буурсан гэж байсан. Ер нь МИК хөтөлбөрөөс гарвал хүү өсч, буурахад ямар нөлөө гарах вэ?
-Энэ хөтөлбөр эхлэхээс өмнө арилжааны банкууд жилийн 24-30 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгодог байсан. Хугацаа нь маш бага, 5-12 жил байсан. Санхүүжилтийн эргэлт тасарвал эргээд энэ нөхцөл байдал руу орох эрсдэл байна. Ипотекийн зээл тасралтгүй явж байх үндсэн зорилго нь хөтөлбөрийн санхүүжилт шүү дээ. Санхүүжилт нь эргээд бондтойгоо уялдаж явдаг гэдгийг сайтар ойлгох хэрэгтэй байна.
Мэдэгдэл гарсны дараа үйл ажиллагаа доголдсон зүйл алга. Харин бид олон улсын хөрөнгө оруулагчидтай хамтарч ажиллаж, олон улсаас хөрөнгө татсан. МИК 2019, 2021 онд олон улсын зах зээлд бонд гаргасан. Мэдэгдлийн дараа манай компанийн хувьцааны ханш 13 хувиар унасан. Асуудлын мөн чанарыг нэлээд сайн ойлгож иргэдэд мэдээлэл өгөхгүй бол буруу ташаа мэдээллээс болж 15 жил тасралтгүй ажиллаж, зорьж бий болгосон тогтолцоогоо нураахчихвий. Энэ тогтолцоо нурвал хөтөлбөр цааш явахгүй.
-МИК-ийг ипотекийн зээлийн хүүгээс 1,6 орчим хувийг нэмэлт шимтгэл маягаар авдаг гэж мэдээлсэн. Энэ үнэн үү?
-Иргэдэд олгож байгаа зээлээс ямар нэг хүү, шимтгэл огт авдаггүй. Зээл бол мөнгөний зах зээл дээр, үнэт цаас бол хөрөнгийн зах зээл дээр борлогддог бүтээгдэхүүн. Тэгэхээр ипотекийн зээлийг хөрвүүлж, хөрөнгийн зах зээл дээр гаргахад тодорхой хэмжээний зардал гардаг. Үүнд хөндлөнгийн хуулийн компаниуд, санхүүгийн байгууллага магадлан шинжилгээ хийлгэх, зээл худалдаж авсан банкуудаараа тухайн зээлийг цуглуулахтай холбоотой үйлчилгээний зардал төлөх зэрэг зардал бий. Энэ зардлуудыг тусгай зориулалтын компанитай гэрээ байгуулсны үндсэн дээр гаргадаг. Тус компанийн хувьд авч байгаа дүн нь 0.3-0.5 хувийн хооронд хэлбэлздэг. Тусгай зориулалтын сан нь зээлийн эрсдэлийг хариуцдаг учраас энэхүү санд эрсдэлийн санг байгуулж хөрөнгөө нөөцөлдөг. Энэ сан байнга өсөж байгаа, үүндээ ойролцоогоор нэг хувийг хадгалдаг. Цар тахлын үед төрөөс хүү хуримтлуулахгүйгээр ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулсан. Энэ хугацаанд тус компани Монголбанк болон арилжааны банкуудад бондын үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг нөөц сангаасаа гаргаад явсан. Тэгэхээр нөөц сан байсан учраас зээлийн хөтөлбөо зогсохгүй байх боломжийг хангасан юм.
